Il costo della ristrutturazione di una casa è influenzato da molti fattori che dipendono da altrettante variabili quasi tutte più o meno in grado di essere controllate. In questo articolo vediamo quali sono e infine faremo un esempio pratico di calcolo del costo.

Il costo della ristrutturazione di una casa può variare notevolmente in base a diversi fattori. Primo fra tutti la dimensione della casa, l’entità dei lavori da svolgere, la regione in cui ti trovi e la qualità dei materiali che intendi utilizzare.

1.0. Costo della ristrutturazione e dimensione della casa

E’ il primissimo fattore ed è il più macroscopico ad influenzare il costo della ristrutturazione. Ovviamente più grande è la casa, e maggiore sarà l’impegno economico da affrontare a cominciare dalla consulenza tecnica per redigere il progetto.

2.0. Tipologia di progetto

Un altro fattore altrettanto ovvio che influenza il costo della ristrutturazione di una casa dipende dal tipo di progetto che hai in mente di attuare.
Ad esempio, buttare a terra delle murature per creare un soggiorno più ampio, è certamente più costoso rispetto a una semplice pittura delle pareti delle murature già esistenti. Quindi su questo fattore di costo si può pensare di risparmiare conservando la vecchia disposizione degli ambienti. Ciò verrà fatto certamente a scapito di una soluzione più funzionale dell’abitazione. Dunque è opportuno riflettere sui benefici derivanti da una efficace riorganizzazione degli spazi prima di agire sul costo della ristrutturazione.

3.0. Costo della ristrutturazione e stato di degrado della casa

3.1. Il costo del consolidamento della struttura

A volte la casa può richiedere delle riparazioni strutturali. In questo caso il costo della ristrutturazione sarà più elevato rispetto a una ristrutturazione meno invasiva.
I costi strutturali sono quelli relativi alla struttura dell’edificio e si riferiscono al suo sistema portante.
Un deficit strutturale inficia sulla stabilità dell’immobile. I costi che riguardano il consolidamento delle parti strutturali hanno a che vedere con il rifacimento di solai, la predisposizione di nuove travi, la cerchiatura di vecchi pilastri, etc. Per consolidare le strutture si necessita sia di un tecnico professionista specializzato, ingegnere o architetto. Il professionista redigerà dei calcoli appositi (i quali vengono anche richiesti dalle autorità pubbliche per l’approvazione dell’intervento), sia di operai con una certa competenza.

3.2. Costo rifacimento impianti

In questo fattore entrano in ballo anche gli impianti.
Se la casa è vetusta è molto probabile che vi sia un impianto termo-idraulico da rifare, dunque oltre ai sanitari (bidet, wc, vasca, doccia, lavabo) sarà magari necessario dover smantellare le tubazioni esistenti e inserirne delle nuove.
L’importo relativo al tipo di soluzione che si sceglie riguardante il generatore di caldo/freddo può variare molto in base alla tipologia (caldaia a condensazione, pompa di calore, pavimento radiante o radiatori).
Stessa cosa dicasi ovviamente per l’impianto elettrico. La prima cosa da valutare è se l’impianto elettrico che avete in casa rispetta la normativa esistente. Avere un impianto elettrico non a norma può comportare un notevole pericolo, come ad esempio quello di un corto circuito. Considerate anche in che condizioni sono gli apparecchi illuminanti: volete mantenere i vecchi lampadari oppure avete intenzione di mettere dei faretti?

4.0. Scelta dei materiali da utilizzare

La scelta dei materiali influisce notevolmente sul costo della ristrutturazione complessivo. Materiali di alta qualità e finiture più lussuose comportano costi maggiori.
Ad esempio, un pavimento in autentico marmo di Carrara è sicuramente molto più costoso di un pavimento in ceramica “effetto marmo”. Anche se oggi sappiamo che persino la ceramica che finge di essere marmo ha un costo assolutamente non trascurabile.
Accade la stessa cosa se predisponiamo un arredo di un certo tipo piuttosto che un altro, come può essere ad esempio un tavolo in legno: se scegliamo un tavolo che riporta un piano in autentico legno di rovere invece di un piano in truciolato semplicemente impiallacciato in rovere, dovremmo intuire già che la seconda opzione costa molto meno della prima, perché il legno naturale è sicuramente più pregiato di un pannello di truciolato ricoperto di una sottile lamina di legno.
Il truciolato infatti è composto da trucioli risultanti dallo scarto delle normali lavorazioni del legno. A questi scarti viene poi dato un aspetto più “nobile” rivestendo il pannello che ne risulta di sottili strati di legno che gli conferiscono un aspetto che viene chiamato appunto “nobilitato”.
Nel caso in cui si voglia conoscere il costo di un materiale edile, compresa la sua posa in opera, ci può essere molto utile il Prezzario delle Opere Pubbliche, di cui parleremo meglio nel prossimo paragrafo.

5.0. Calcoliamo il costo della ristrutturazione

Il costo della ristrutturazione varia tra nord e sud Italia.
Esso infatti è calcolato dai tecnici utilizzando un documento messo a disposizione dalle Regioni italiane per stilare i computi metrici estimativi delle opere pubbliche (strade, ponti, scuole, asili, università, teatri, ospedali, etc).
Si potrebbe affermare che i costi di ristrutturazione siano più alti al nord, e più bassi al sud, in realtà non è proprio così e abbiamo dedicato a questo argomento un approfondimento quando abbiamo parlato del costo della manodopera in edilizia che vi invito a leggere.
Se volete anche voi cimentarvi nel calcolare analiticamente quanto verrà a costarvi la ristrutturazione di casa vostra, potete utilizzare questo strumento, ma dovete essere abili come un tecnico a capire i vari procedimenti realizzativi di un intervento edilizio.

5.1. Esempio di calcolo del costo della ristrutturazione

Ad esempio, se volete capire quanto vi costerà rifare il pavimento del soggiorno, dovete conoscere non soltanto di quanti metri quadrati è fatto il vostro soggiorno, ma dovete anche sapere che la posa di un nuovo pavimento con demolizione del vecchio, si compone di 4 fasi:
Fase 1. demolizione del vecchio pavimento;
Fase 2. rifacimento del massetto;
Fase 3. posa in opera del nuovo pavimento;
Fase 4. smaltimento dei materiali demoliti.

A questo punto è facile perché dovete soltanto ricercare sul Prezzario le voci di prezzo corrispondenti alle 4 fasi.
In questo esempio supporremo che la casa da ristrutturare si trovi nella Regione Puglia, dunque utilizzeremo quel Prezzario.
Il prezzario pugliese lo potete trovare linkato sul sito della Regione, eccolo qui:
Elenco Regionale dei Prezzi delle Opere Pubbliche 2023

Supporremo poi che il soggiorno sia di 27 mq.
La prima voce di prezzo che dobbiamo ricercare è quella della demolizione del vecchio pavimento, che supporremo in ceramica. A questa fase corrisponde la Voce E 02.46 del Prezzario pugliese con il riportato costo di 9,10 €/mq. Quindi moltiplicate il costo per i mq del soggiorno ed è fatta. Procedete alla stessa maniera per le successive voci.

Fase 1) Voce E 02.46.
Demolizione di pavimento in piastrelle di ceramica, compreso il sottofondo dello spessore fino a 5 cm, posto in opera a mezzo di malta o colla. [Costo: 9,10 €/mq].

Avremo: 9,10 x 27 = 245,7 €/mq

Fase 2) Voce E 08.12.
Fornitura e posa in opera di massetto formato da sabbia e cemento nelle proporzioni di q.li 2,5 di cemento tipo 325 per m³ di sabbia, in opera ben pistonato e livellato, per sottofondo di pavimentazioni, compreso il raccordo a guscio tra pavimento e pareti di spessore finito cm 5, il trasporto, lo scarico dall’automezzo, l’accatastamento, il tiro in alto, l’avvicinamento al luogo di posa e quant’altro occorre per dare il lavoro finito in opera a perfetta regola d’arte. [Costo: 16,00 €/mq].

Avremo: 16,00 x 27 = 432,00 €/mq

Fase 3) Voce E 12.46d
Pavimento in gres porcellanato smaltato in piastrelle, resistente agli sbalzi termici, al gelo e agli acidi, per locali ad uso residenziale o terziario leggero, a norma UNI EN 14411 gruppo BIa GL, posto in opera con idoneo collante, previa preparazione del piano superiore del massetto di sottofondo da pagarsi a parte, compresi tagli, sfridi, pulitura finale e sigillatura dei giunti. 60 x 60 cm, rettificato, spessore 9 mm. [Costo: 51,98 €/mq].

Avremo: 51,98 x 27 = 1403,19 €/mq

Fase 4) Voce E 01.31
Trasporto con qualunque mezzo a discarica autorizzata di materiale di risulta di qualunque natura e specie purché esente da amianto, anche se bagnato, fino ad una distanza di km 10, compreso il carico e lo scarico, lo spianamento e l’eventuale configurazione del materiale scaricato, con esclusione degli oneri di conferimento a discarica. [Costo: 12,50 €/mc].

Supponendo al massimo 5 mc di vecchio pavimento da smaltire avremo: 12,50 x 5 = 62,50 €/mc

Infine non ci rimane che sommare i risultati ottenuti relativi alle 4 fasi ed avremo:

245,7 (demolizione) + 432,00 (nuovo massetto) + 1403,19 (nuovo pavimento) + 62,50 (smaltimento) = 2143,19 Euro.

5.2. Le offerte delle imprese di costruzione

Ora dovete sapere che il costo che deriva dal calcolo di un preventivo fatto sulla base di un prezzario regionale è sempre soggetto a ribasso in quanto viene fissato a base d’asta nelle gare d’appalto delle opere pubbliche.
Infatti nelle gare per l’aggiudicazione di un appalto per la costruzione di un’opera pubblica (scuola, strada, ospedale, asilo, etc), le imprese devono presentare in una busta chiusa un’offerta nella quale scontano il costo della costruzione stabilito sulla base del prezzario.
Allo stesso modo voi potete confrontare il prezzo che vi viene offerto da più imprese, con quello ottenuto da un preventivo fatto col prezzario e capire quale offerta vi soddisfa di più.
Se credete potete valutare il prezzo non solo da un punto di vista economico ma anche da un punto di vista tecnico qualitativo, assegnando il lavoro all’impresa che vi sembra più affidabile come miglior rapporto qualità-prezzo.
La capacità di un’impresa la si intuisce ovviamente dal suo curriculum, cioè dai lavori che ha realizzato in passato, ma anche dalle macchine e dalle attrezzature che detiene, nonché dalla disponibilità di forza lavoro e dal livello di specializzazione dei suoi operai.

6.0. I costi della manodopera in una ristrutturazione

I costi della manodopera variano a seconda delle competenze richieste per eseguire determinati lavori. Alcune lavorazioni infatti devono necessariamente essere eseguite da lavoratori specializzati che hanno seguito dei corsi formativi e hanno ottenuto patentini o delle abilitazioni richieste dalla legge.
Anche questi costi variano comunque a seconda della regione nella quale ci troviamo.
E infatti, anche l’incidenza della manodopera è riportata nei prezzari regionali delle opere pubbliche, generalmente espressa in forma percentuale e riferita in relazione al costo della singola lavorazione.
Ad esempio, per sapere quanto costa la manodopera per la tinteggiatura interna sempre sul Prezzario della Regione Puglia troviamo:
Voce E 16.40b
Tinteggiatura con idropittura murale opaca liscia, a basso contenuto di solventi, a base di resine sintetiche in emulsione acquosa, pigmenti e cariche selezionate, in grado di aumentare la luminosità negli ambienti interni, applicata in due mani a pennello, a rullo o a spruzzo, esclusa preparazione delle superfici (tinteggiatura colorata). [Costo della lavorazione: 10,95 €/mq; incidenza manodopera: 88%].
Come vedete l’incidenza della manodopera riportata nel prezzario pugliese è espressa in percentuale rispetto al costo della lavorazione, ma possiamo trovare questo costo anche espresso in euro in altri prezzari di altre regioni.
Se volete approfondire questo aspetto, vi suggerisco di leggere questo articolo che abbiamo scritto appositamente: qual’è il costo della manodopera in una ristrutturazione.

7.0. Approvazioni e permessi

Le ristrutturazioni richiedono l’ottenimento di permessi ed è importante considerare anche questi costi.
A livello normativo, dobbiamo distinguere che tipo di ristrutturazione vogliamo operare.
Se si tratta di una manutenzione leggera, o “ordinaria”, possiamo semplicemente comunicare al Comune che vogliamo effettuare questo tipo di ristrutturazione attraverso un tecnico (geometra, ingegnere, architetto), il quale redigerà una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata).
Ma che cosa si intende effettivamente per “manutenzione ordinaria”?
Le opere di manutenzione ordinaria sono quelle di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici che non comportano alterazioni all’aspetto esterno del fabbricato. Si intende manutenzione ordinaria anche quella necessaria ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Se invece avete intenzione di modificare le murature interne di casa, o di alterare i prospetti spostando o allargando le finestre esistenti, oppure ancora di effettuare lavori sulla struttura portante dell’edificio, allora siamo nell’ambito della manutenzione pesante, o “straordinaria”, e quindi dovrete presumibilmente fare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) oppure chiedere un Permesso di Costruire.
Anche in questo caso dovrete chiamare un tecnico che redigerà per voi degli elaborati che consegnerà al Comune al quale verranno versati i diritti di segreteria e se richiesti gli oneri urbanistici.

8.0. La parcella del professionista (geometra, architetto o ingegnere)

La parcella del professionista varia a discrezione del professionista stesso. Prima del 2006, la tariffa minima di un tecnico (ingegnere, architetto, geometra), era stabilita dalla legge e quindi aveva diciamo un costo “standardizzato”.
Successivamente il Decreto Bersani, ha liberalizzato quest’aspetto, e grazie ad esso oggi non abbiamo alcun limite minimo/massimo di riferimento.
Il costo della pratica che il tecnico redigerà varierà anche a seconda dell’entità dei lavori.
Per ottenere una stima più accurata della parcella, è consigliabile consultare diversi professionisti e chiedere dei preventivi.
Tenete presente che il preventivo oggi è obbligatorio per quanto riguarda le parcelle professionali, grazie alla Legge n. 124/2017 “legge annuale per il mercato e la concorrenza” che obbliga il professionista iscritto ad un ordine professionale a fornire al Cliente un preventivo scritto.
Tenete presente però che se cambiate idea in corso d’opera, il professionista potrebbe a sua volta chiedere delle integrazioni sul preventivo stabilito a fronte di un suo maggiore impegno per modificare il progetto che voi stessi avevate già approvato.